房地產開發貸款
房地產開發可以是非常有利可圖的事業，但獲得適合的開發融資對於土地收購、建設和項目完成至關重要。無論您是在開發聯排別墅、公寓綜合體、商業大樓還是綜合用途開發項目，選擇合適的融資結構會影響您項目的盈利性和成功。
什麼是開發融資
開發融資是一種短期貸款，用於資助房地產開發項目，涵蓋以下費用：
✔ 土地收購費用
✔ 建設費用
✔ 市議會和許可費
✔ 專業費用（建築師、工程師、顧問等）
✔ 完工單位的市場營銷和銷售費用
不同於傳統貸款，開發融資分階段進行（提款），資金會在項目的關鍵里程碑達成後釋放，確保現金流得到有效管理。
開發融資類型
高級債務（首抵押融資）
- 主要貸款，並以物業作為擔保。 - 涵蓋總開發成本（TDC）的65-75%。 - 在建設階段可能僅需支付利息。 - 通常由銀行和主要貸款機構提供。
夾層融資
- 用於減少開發商資本貢獻的次級貸款。 - 排在高級債務之後，增加整體槓桿。 - 可將融資擴展至總開發成本（TDC）的85-90%。 - 較高的風險 = 較高的利率。
私人及非銀行開發融資
- 提供靈活的貸款標準和較高的貸款成數（LVR）。 - 相較於傳統銀行，審批速度更快。 - 適用於結構獨特或預售有限的項目。 - 利率根據風險和貸款機構類型而異。
合資（JV）和股權融資
- 投資者或股權合作夥伴提供資本，以換取項目利潤的分成。 - 減少對傳統債務的需求，但需要盈利分成協議。
您可以借多少錢？
貸款機構根據以下標準評估開發融資：
貸款成本比（LTC）
%的總開發成本覆蓋範圍（通常為65-75%）。
貸款總實現價值（LVR 或 GRV）
%的完成項目價值可貸款（通常為60-70%）。
預售與預租要求
一些貸款機構要求在釋放資金之前，先預售一定比例的單位。
開發商經驗
擁有證明業績的開發商可以獲得更多融資選項。
開發融資階段
1. 土地收購融資
用於購買開發用地的初期貸款。
2. 建設融資
根據建設進度的不同，按階段付款（提款）。
3. 完工及退出融資
項目完成後，通過單位銷售還款或重新融資為長期投資貸款。
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