房地產開發融資與貸款
房地產開發可以是非常有利可圖的事業，但獲得適合的開發融資對於土地收購、建設和項目完成至關重要。無論您是在開發聯排別墅、公寓綜合體、商業大樓還是綜合用途開發項目，選擇合適的融資結構會影響您項目的盈利性和成功。
房地產開發融資如何運作？
房地產開發融資用於土地收購、建築及項目完工。審批通常取決於項目的完工總值（GRV）、總開發成本、開發商經驗、自有資金、預售及退出方案；貸款機構亦會檢視規劃批准、建築合約、應急預算和分段提款安排。
什麼是開發融資
開發融資是一種短期貸款，用於資助房地產開發項目，涵蓋以下費用： ✔ 土地收購費用 ✔ 建設費用 ✔ 市議會和許可費 ✔ 專業費用（建築師、工程師、顧問等） ✔ 完工單位的市場營銷和銷售費用 不同於傳統貸款，開發融資分階段進行（提款），資金會在項目的關鍵里程碑達成後釋放，確保現金流得到有效管理。
開發融資類型
合適結構取決於項目階段、總成本、完工價值、可用股本及退出方案。住宅開發項目可能採用以下一種或多種資金來源。
高級債務（首抵押融資）
- 主要貸款，並以物業作為擔保。 - 涵蓋總開發成本（TDC）的65-75%。 - 在建設階段可能僅需支付利息。 - 通常由銀行和主要貸款機構提供。
夾層融資
- 用於減少開發商資本貢獻的次級貸款。 - 排在高級債務之後，增加整體槓桿。 - 可將融資擴展至總開發成本（TDC）的85-90%。 - 較高的風險 = 較高的利率。
私人及非銀行開發融資
- 提供靈活的貸款標準和較高的貸款成數（LVR）。 - 相較於傳統銀行，審批速度更快。 - 適用於結構獨特或預售有限的項目。 - 利率根據風險和貸款機構類型而異。
合資（JV）和股權融資
- 投資者或股權合作夥伴提供資本，以換取項目利潤的分成。 - 減少對傳統債務的需求，但需要盈利分成協議。
開發融資申請條件與所需資料
貸款機構一般會審查詳細可行性研究、土地及規劃狀況、固定價格建築合約、建築商資料、開發商經驗、成本顧問報告、預售或預租、應急預算及清晰退出方案。首次開發商並非必然不合資格，但通常需要更強的專業團隊、較多自有資金或較低風險項目。
- 確認土地、審批、建築、專業費、利息及應急預算。
- 以獨立估值支持 GRV，並說明銷售或再融資退出方案。
- 記錄自有資金的來源、可用時間及已投入金額。
- 核對預售資格、日落條款及買賣合約要求。
GRV、LTC 與 LVR 有何不同？
| 指標 | 代表甚麼 | 為何重要 |
|---|---|---|
| GRV | 項目完工後所有單位的預計總價值。 | 貸款機構用它評估完工價值及退出風險。 |
| LTC | 貸款額佔合資格總開發成本的比例。 | 顯示開發商需要投入多少自有資金。 |
| LVR | 貸款額相對於貸款機構認可估值的比例。 | 須確認貸款機構採用土地現值還是完工估值。 |
預售、利息資本化與分段提款
預售要求
部分貸款機構要求足夠的合資格獨立預售，以支持退出方案並降低市場風險。其他機構可能接受較少或不需要預售，但通常會採用不同的槓桿、定價或條件。
利息資本化
建築期利息可加入貸款額而非每月支付，但必須計入可行性研究及貸款上限。利息資本化並不代表沒有成本。
建築分段提款
每次提款通常需要進度證明、成本顧問或估價師確認、發票，以及項目仍在預算內的證明。開發商自有資金通常先投入或按協定比例投入。
布里斯班聯排別墅開發融資情景
一個聯排別墅項目已取得規劃批准及固定價格建築合約。融資審查會測試土地、建築及專業費、應急預算、利息、GRV、自有資金、預售，以及銷售或再融資退出方案。若估值下降或成本上升，所需自有資金可能增加。本例僅供說明，並非客戶見證或貸款承諾。
您可以借多少錢？
貸款機構根據以下標準評估開發融資：
貸款成本比（LTC）
%的總開發成本覆蓋範圍（通常為65-75%）。
貸款總實現價值（LVR 或 GRV）
%的完成項目價值可貸款（通常為60-70%）。
預售與預租要求
一些貸款機構要求在釋放資金之前，先預售一定比例的單位。
開發商經驗
擁有證明業績的開發商可以獲得更多融資選項。
開發融資階段
貸款通常按已協定的項目里程碑及核實成本分段發放，而不是一次過支付。
1. 土地收購融資
用於購買開發用地的初期貸款。
2. 建設融資
根據建設進度的不同，按階段付款（提款）。
3. 完工及退出融資
項目完成後，通過單位銷售還款或重新融資為長期投資貸款。
房地產開發貸款（建築融資）是用於資助住宅或商業地產建設或開發的專業貸款。資金按建設里程碑分階段支取，而非一次性提供。
大多數貸款機構提供總開發成本（TDC）或完工後估值（GRV）中較低者的65%至70%。可借金額取決於項目類型、地點、您的開發經驗以及貸款機構的風險偏好。
我們可協助住宅分地塊、聯排別墅和公寓開發、混合用途項目、商業開發和土地儲備的融資。我們的顧問與專業開發貸款機構合作，為您的項目匹配合適的融資方案。
建築貸款按與項目里程碑掛鉤的階段分批支取，例如地基、框架、鎖定、裝修和實際竣工。貸款機構會在每次支取前進行進度檢查，利息僅對已支取的餘額計算。
貸款機構要求各不相同。部分要求借款人具有開發經驗，而其他機構則願意與具有強大項目、經驗豐富建築商和可靠可行性分析的首次開發商合作。我們的顧問可根據您的經驗水平匹配合適的貸款機構。