人口增長與住房供應受限，加大了澳洲住房市場的壓力。開發商仍需面對土地價格、建築成本、銷售價格及貸款審批方面的不確定性。因此，地產開發融資應與可行性分析同步規劃，而不是等項目設計固定後才處理。
銀行在開發項目中考慮的五個關鍵因素
- 銷售價格評估：評估開發物業的潛在銷售價格是非常重要的。銀行需要了解開發項目的銷售價格預期，以便評估其潛在的回報和風險。
- 由數量調查師確認的建築成本：精確估算建築成本是確保項目可行性的關鍵因素。銀行會仔細審查建築成本，並確保它們與市場標準和預期一致。
- 總髮展成本的回報率：銀行通常會要求開發商達到一定的回報率才會考慮提供融資。這通常在18%到20%之間，具體取決於項目的風險和預期回報。
- 貸款價值比（LVR）：銀行通常不會提供超過項目總髮展成本的75%或淨實現價值的65%的貸款。這是為了確保開發商有足夠的資金來覆蓋項目的全部成本，並減少銀行的風險。
- 預售量：銀行通常會要求項目有足夠的預售量來覆蓋所有債務。這些預售量可以幫助銀行評估項目的市場需求和銷售前景。
開發者目前面臨的挑戰
- 關於建築成本的不確定性使開發者不願簽訂預售合同：由於建材價格的波動和供應鏈的不穩定性，開發商往往很難準確估算建築成本，這給項目的可行性評估帶來了困難。
- 建築商不願意簽訂固定價格合同：因為他們擔心交易成本的不可預測性。在當前市場環境下，建築商面臨著原材料價格上漲、供應短缺等問題，這使得他們不願意承擔交易成本的風險。
替代融資策略
如項目不符合銀行條件，開發商可能評估非銀行、夾層或私人貸款。這些替代方案可能較靈活，但通常成本更高，並需要清晰的退出策略：
- 非銀行貸款：非銀行貸款機構一般會有更寬鬆的貸款政策，例如，不一定需要完成一定的預售量才可以貸款，這為開發者提供了應對最近市場變化，調整銷售價格的靈活性，但通常會伴隨更高的利率和額外的融資成本。
- 夾層融資：夾層融資提供了額外的資金來源，填補了傳統的高級債務和開發者的股本之間的差距。夾層貸款位於高級債務和股權之間，被認為是更高風險的融資方式，因此利率也會相對更高。儘管成本更高，但夾層融資為開發項目提供了必要的資金，特別是在預算超支或需要額外資金以確保及時完成時。這種融資選擇為開發者提供了更大的財務靈活性，使他們能夠應對建築成本和項目延遲的不確定性。然而，利用夾層融資需要開發者具有豐富的行業經驗和準確的市場見解，以確保項目成功。
非銀行及夾層融資可能提供另一條資金路徑，但需要先測試額外成本、抵押、撥款及退出風險。開發商可在承諾前請 Smart Mortgage 比較項目融資選項。融資審批與項目回報均不保證。