在澳洲，从2020年开始，大银行基本上停止了对用于购买土地的贷款，而是将贷款服务集中在已经完成预售且准备开始建设的项目上。这一变化促使市场上出现了一种新的贷款产品——私人借贷。私人借贷主要由基金、家族或其他机构发行，针对需要杠杆购买土地的开发商。这类贷款的利率一般在9%至13%之间，具体取决于杠杆比例和风险，同时还需要支付2%至3%的申请费。
优点是私人借贷为开发商提供了足够的现金流，支持其进行初期规划批文和支付一些设计费用，从而帮助加速项目的启动和进展。
弊端在于，一旦贷款期限到期未能偿还，利息可能激增至20%至28%，增加财务压力，甚至可能导致贷款房产被清盘。
如何选择非银行贷款产品
在选择非银行贷款产品时，开发商需要考虑以下几个方面：
- 贷款基金背景：选择信誉良好、有稳定金融支持的机构。
- 违约对策：了解在违约情况下贷款方将采取的手段。
- 项目进度管理：确保项目按计划推进，避免贷款到期未能还款的风险。
开发商如何避免潜在风险
开发商在管理非银行贷款时，可以采取以下策略来避免潜在风险：
- 转贷到大银行：一旦项目取得批文和预售，应尽量准备详细的项目进度表，确保土地规划和预售工作完成，以便于转贷到大银行。这样做可以利用更低的利率和更稳定的资金支持，降低财务成本和风险。
- 初期谈判中加入可延期条款：与贷款方谈判时，应放入可延期条款。例如，如果计划持有土地三年但贷款方只提供一年期限，应协商加入可延期两个一年的选项，增加灵活性和安全保障。
- 不要等到最后：如果项目进展不顺利，在贷款期限还剩一半的时候就应该开始与现有贷款方和新的机构洽谈，而不是等到最后才行动。这样做可以避免因为赶时间而做出不利的决定，避免因为节省申请费用而导致更大的损失。
通过采取这些策略，开发商不仅能有效管理与非银行贷款相关的风险，还能保证项目的顺利进行。
结论
选择非银行贷款产品是开发商在当前金融环境下的一项重要决策。通过理解私人借贷的特点、评估贷款机构的背景、并采取适当的策略来避免潜在风险，开发商可以更加有效地管理资金，推进项目的发展。