随着COVID-19疫情后澳大利亚人口显著增长，已经紧张的房屋市场面临着更大的压力。人口的增加，加上住房短缺，导致了疫情后主要城市房价的显著上涨。开发商现在面临着土地成本上升、建筑费用不断增加、销售价格波动以及越来越艰难的从主要银行获得融资的困境。
银行在开发项目中考虑的五个关键因素
- 销售价格评估：评估开发物业的潜在销售价格是非常重要的。银行需要了解开发项目的销售价格预期，以便评估其潜在的回报和风险。
- 由数量调查师确认的建筑成本：精确估算建筑成本是确保项目可行性的关键因素。银行会仔细审查建筑成本，并确保它们与市场标准和预期一致。
- 总发展成本的回报率：银行通常会要求开发商达到一定的回报率才会考虑提供融资。这通常在18%到20%之间，具体取决于项目的风险和预期回报。
- 贷款价值比（LVR）：银行通常不会提供超过项目总发展成本的75%或净实现价值的65%的贷款。这是为了确保开发商有足够的资金来覆盖项目的全部成本，并减少银行的风险。
- 预售量：银行通常会要求项目有足够的预售量来覆盖所有债务。这些预售量可以帮助银行评估项目的市场需求和销售前景。
开发者目前面临的挑战
- 关于建筑成本的不确定性使开发者不愿签订预售合同：由于建材价格的波动和供应链的不稳定性，开发商往往很难准确估算建筑成本，这给项目的可行性评估带来了困难。
- 建筑商不愿意签订固定价格合同：因为他们担心交易成本的不可预测性。在当前市场环境下，建筑商面临着原材料价格上涨、供应短缺等问题，这使得他们不愿意承担交易成本的风险。
替代融资策略
为了克服这些障碍，开发商越来越多地转向非银行贷款和夹层融资：
- 非银行贷款：非银行贷款机构一般会有更宽松的贷款政策，例如，不一定需要完成一定的预售量才可以贷款，这为开发者提供了应对最近市场变化，调整销售价格的灵活性，但通常会伴随更高的利率和额外的融资成本。
- 夹层融资：夹层融资提供了额外的资金来源，填补了传统的高级债务和开发者的股本之间的差距。夹层贷款位于高级债务和股权之间，被认为是更高风险的融资方式，因此利率也会相对更高。尽管成本更高，但夹层融资为开发项目提供了必要的资金，特别是在预算超支或需要额外资金以确保及时完成时。这种融资选择为开发者提供了更大的财务灵活性，使他们能够应对建筑成本和项目延迟的不确定性。然而，利用夹层融资需要开发者具有丰富的行业经验和准确的市场见解，以确保项目成功。
通过利用非银行和夹层融资，开发商可以在当今具有挑战性的市场环境中找到新的资金路径。这需要对市场有深入的了解，进行精确的风险和回报评估，以及高效的项目管理和执行。