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疫情后开发商面临的五大挑战及应对方法

面对澳洲疫情后人口增长,土地成本上升、建筑费用增加和融资困难的难题,开发商应该如何应对。

疫情后开发商面临的五大挑战及应对方法

随着COVID-19疫情后澳大利亚人口显著增长,已经紧张的房屋市场面临着更大的压力。人口的增加,加上住房短缺,导致了疫情后主要城市房价的显著上涨。开发商现在面临着土地成本上升、建筑费用不断增加、销售价格波动以及越来越艰难的从主要银行获得融资的困境。


银行在开发项目中考虑的五个关键因素

  1. 销售价格评估评估开发物业的潜在销售价格是非常重要的。银行需要了解开发项目的销售价格预期,以便评估其潜在的回报和风险。
  2. 由数量调查师确认的建筑成本精确估算建筑成本是确保项目可行性的关键因素。银行会仔细审查建筑成本,并确保它们与市场标准和预期一致。
  3. 总发展成本的回报率银行通常会要求开发商达到一定的回报率才会考虑提供融资。这通常在18%到20%之间,具体取决于项目的风险和预期回报。
  4. 贷款价值比(LVR)银行通常不会提供超过项目总发展成本的75%或净实现价值的65%的贷款。这是为了确保开发商有足够的资金来覆盖项目的全部成本,并减少银行的风险。
  5. 预售量银行通常会要求项目有足够的预售量来覆盖所有债务。这些预售量可以帮助银行评估项目的市场需求和销售前景。


开发者目前面临的挑战

  1. 关于建筑成本的不确定性使开发者不愿签订预售合同由于建材价格的波动和供应链的不稳定性,开发商往往很难准确估算建筑成本,这给项目的可行性评估带来了困难。
  2. 建筑商不愿意签订固定价格合同:因为他们担心交易成本的不可预测性。在当前市场环境下,建筑商面临着原材料价格上涨、供应短缺等问题,这使得他们不愿意承担交易成本的风险。


替代融资策略

为了克服这些障碍,开发商越来越多地转向非银行贷款和夹层融资:


  1. 非银行贷款非银行贷款机构一般会有更宽松的贷款政策,例如,不一定需要完成一定的预售量才可以贷款,这为开发者提供了应对最近市场变化,调整销售价格的灵活性,但通常会伴随更高的利率和额外的融资成本。
  2. 夹层融资夹层融资提供了额外的资金来源,填补了传统的高级债务和开发者的股本之间的差距。夹层贷款位于高级债务和股权之间,被认为是更高风险的融资方式,因此利率也会相对更高。尽管成本更高,但夹层融资为开发项目提供了必要的资金,特别是在预算超支或需要额外资金以确保及时完成时。这种融资选择为开发者提供了更大的财务灵活性,使他们能够应对建筑成本和项目延迟的不确定性。然而,利用夹层融资需要开发者具有丰富的行业经验和准确的市场见解,以确保项目成功。


通过利用非银行和夹层融资,开发商可以在当今具有挑战性的市场环境中找到新的资金路径。这需要对市场有深入的了解,进行精确的风险和回报评估,以及高效的项目管理和执行。

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